Comment bien estimer le prix d’un appartement ?

Pour estimer le prix d’un appartement au plus juste, plusieurs critères doivent être pris en compte. Le point sur Mon Immobilier.

Analyser le prix des appartements selon les villes

Pour se faire une idée du prix de votre appartement, il vous faut en premier lieu calculer sa surface habitable en mètres carrés Carrez.

Le métrage Carrez, issu de la loi du même nom, concerne toutes les ventes de logements en copropriété d’une surface au moins égale à 8 m². Sont exclus de ce calcul toutes les surfaces d’une hauteur inférieure à 180 centimètres comme les combles. Les loggias, balcons, terrasses, caves, garages et places de parking sont également exclues. Les surfaces non comprises dans le métrage loi Carrez devront être indiquées en annexe. Si votre estimation est fausse, soit d’une surface supérieure de plus de 5 % par rapport à la superficie réelle, l’acquéreur pourra demander au juge une diminution de prix au prorata du nombre de mètres carrés manquants.

Une fois la surface de votre logement établie, rendez-vous sur le baromètre immobilier des notaires pour connaître le prix médian au m² des appartements de votre commune, de votre département ou de votre région*. Cela vous donnera une petite estimation du prix de votre appartement.

* https://barometre.immobilier.notaires.fr/

Connaître les critères de l’estimation du prix d’un appartement

En plus de l’adresse et de la surface habitable de votre appartement, d’autres critères sont à prendre en compte pour une estimation fiable du prix de votre appartement.

Vue et emplacement de l’appartement

Tout d’abord, l’environnement de votre appartement compte. Si vous êtes proches des services de proximité par exemple, cela augmente la valeur de votre bien, sauf si vous êtes au premier étage d’un café ou d’un bar : vous perdrez en moyenne 20% sur le prix au m² de votre logement.

L’étage et la vue ont bien une incidence : si un rez-de-chaussée côté rue fait perdre 15 à 25% de la valeur au m² d’un bien, vous gagnez 2,5% par niveau à partir du troisième étage. Le premier étage, quant à lui, fait perdre environ 7%. Une vue sur cour sombre vous fera également perdre 10%, tout comme si votre logement présente un vis-à-vis de moins de 10 mètres. Par contre, une belle vue sur la mer ou un monument par exemple, augmente de 5 à 20% la valeur au m² de votre bien.

Etat général et extras de l’appartement

Ensuite, l’état général de votre appartement joue bien sûr sur son prix. Un logement refait à neuf gagne entre 15% et 20% sur sa valeur au m², tandis qu’un logement à rafraîchir perd entre 5% et 10% et un logement à rénover, selon l’ampleur de la rénovation, de 10% à 30%. Dans la même logique, la qualité des parties communes peuvent faire remonter la valeur au m² de votre appartement, tout comme ses « bonus » de qualité. C’est par exemple :

  • Le raccordement à la fibre ;
  • La présence d’un gardien ;
  • Un bon classement sur l’étiquette énergie ;
  • Des installations domotiques (comme les volets roulants) ;
  • Un balcon ou une loggia.

Enfin, la présence d’une terrasse fait augmenter la valeur au m² de votre appartement de 5% à 15% et la double orientation est/ouest lui fait gagner 3% à 5%. D’un autre côté, du bruit et une circulation importants font baisser la valeur au m² de votre logement de 10% à 20%.

Une fois tous ces éléments analysés, vous obtiendrez le prix moyen de votre bien, à comparer avec le prix des autres logements de votre commune. Pour une estimation encore plus fiable du prix de votre appartement, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un conseiller en immobilier.

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